1979年，香港四大才子之一的黄霑为电视剧《狮子山下》谱写了同名主题曲，铿锵有力的曲调与豪气澎湃的歌词一时间传遍了大街小巷。当时恰逢香港发展的黄金年代，刚刚决意改革开放的大陆为香港提供了前所未有的战略纵深。香港从一个不起眼的小渔村一跃成为耀眼的国际都市，经济发展突飞猛进，取得的成就举世瞩目，而缔造这一奇迹的不竭动力正是歌曲中传唱的港人艰苦奋斗、顽强不息的精神。“携手踏平崎岖，用艰辛努力写下那不朽香江名句”，这一家喻户晓的经典歌词激励了无数香港同胞，成为一代人的精神动力。

 

植根于香港的华润物业对这一切再熟悉不过，在上世纪八十年代初香港高速发展的黄金时期，华润物业怀揣着梦想和豪情壮志于1982年迈开征程。

 

缘起维港

 

1978年，华润还是中国各进出口公司在香港的总代理，其业务量在中国对外贸易总额中所占比重达到了峰值30%，在分享国家代理贸易政策红利的同时积极支持和配合国家的外贸体制改革。

 

改革开放后，外贸部在华润成立了“省市联络部”，各省市地区外贸局干部带队，纷纷率领学习小组常驻华润。从1952年起，华润就一直在中国银行大厦旧址办公。络绎不绝的各省市学习小组和华润与日俱增的各类自营贸易，对办公环境提出了新的要求，需要更大的办公楼宇以满足办公需要。为此，1979年华润买下了湾景中心A座裙楼作为办公地点，但随着业务的不断扩大，办公条件仍然满足不了公司发展的需要。当时的华润集团领导高瞻远瞩向港英政府提出需自建办公大楼，以满足进一步推动中港两地贸易发展的要求，很快得到了政府的认同与支持。1979年底，港英政府将湾仔新填海的一块地以十分优惠的条件卖给了华润。

 

1979年12月28日下午三点半，华润大厦破土动工。为确保项目建设顺利完成，华润成立了华润公司建筑经营部，负责建筑材料的采购，聘请李嘉诚担任顾问，合和公司负责大厦的建筑总包工作。尽管当时公司内部也有过是否采用国产电梯等争执，但公司上下很快达成了要将华润大厦打造成世界一流写字楼的共识。

 

经过两年多的努力，华润大厦于1982年顺利封顶，华润集团也于当年3月成立了隆地企业有限公司，专职负责华润大厦及华润集团其它在港物业的运营和管理，包括写字楼租务、客户服务、工程维修等工作，华润物业自此雏形初现。

 

1983年7月上旬，港英政府消防局、工商局相继完成对华润大厦的检验，整个项目顺利通过验收并投入使用。

 

新建的华润大厦高183米，是当时香港最现代的建筑。其裙楼基座为紫红色，外墙铺砌高级白色马赛克瓷砖，配以大型浅绿色玻璃窗。典雅、端庄的华润大厦融传统与现代为一体，设施先进，功能齐全，很快就成为了香港岛的地标性建筑，变成了许多国际大公司办公地点的首选。

 

1983年的华润三喜临门：华润公司成立35周年、华润集团有限公司成立、华润大厦落成。华润由此建立了真正意义上的现代企业制度，华润人也有了与自身发展匹配的新家。集团当时不少合作伙伴就是通过高贵大气的华润大厦了解到华润是一家有实力的大型企业。华润大厦成了集团最闪亮的名片。

 

屹立在维多利亚湾畔雄伟壮观的华润大厦当时也是香港第二高楼，总投资约8亿港币，到2003年已经为集团实现了46个亿的租金收入。大厦在见证华润员工们光荣与梦想的同时，也为集团带来了稳定的租金收入和良好的投资收益。

 

1998年在经历了金融风暴的洗礼后，物业经营这一能够带来稳健现金流的行业日益被市场青睐。集团为进一步推动物业经营管理，成立了华润物业管理有限公司，开始逐步将隆地企业有限公司的业务转至新公司，并要求华润物业管理有限公司在做好集团物业管理工作的同时，积极向外拓展物业管理业务。

 

华润物业自诞生之初就被推上了市场化竞争的一线，当时正逢集团的管理革命“6S管理体系”开始落地。华润物业也在变革和挑战中走向崭新的、更广阔的发展空间。

 

聚焦香江

 

1998年，在集团的正确领导和6S管理体系的推动下，世纪之交的华润物业交出了一份令人满意的答卷：华润大厦的出租率高达98%；摘星阁、明德苑、富丽大厦等物业全部租出；香港华润物业和北京华润物业同时通过ISO9002质量体系认证……

 

2002年，华润物业有限公司正式成立，标志着集团着力打造高端物业租赁、物业管理发展平台的重要战略部署开始落地，也意味着华润物业已经成为拥有甲级写字楼、高端住宅、豪华别墅、服务式公寓和酒店等多元化物业的综合物业管理公司。

 

为了持续保持高品质及市场领先地位，华润大厦及湾景中心商铺自2008年开始翻新并在2012年初完成了大厦外墙及大堂装修改造工程。大厦的改造工程不仅注重外形上的时尚和现代，还将环保绿色大厦的理念贯穿到设计、建造及物业服务全过程。2012年，香港华润大厦荣获美国建筑协会香港分会颁发的“可持续发展设计奖”，并从2013年开始连续六年获得香港绿色促进会颁发的“绿色企业大奖优越环保管理奖金奖”。

 

而作为华润大厦综合体整体改造的一部分，2011年，集团决定在华润大厦副楼位置启动投资兴建香港总部新酒店，并于2016年顺利开工。香港新酒店项目是华润物业贯彻集团“重塑香港业务”发展战略的重要部署，2019年4月投入运营，从而跻身香港高端国际品牌酒店市场。

 

在硬件改造的同时，华润物业更加关注客户的需求及管理和服务创新。包燕飞总经理在2011年上任后，先后通过组织架构重塑和制度流程体系优化等一系列举措，建立起了独具行业特色的卓越运营关键指标管理体系，使公司的管理水平得到了有效提升。

 

完善管理和创新服务是物业行业成功的关键，华润物业不断探索服务升级，努力将工作做到极致。在用电方面，通过采用节能光管、光暗掣开关电源、结合人流量安排各种设备的开关时间等措施，节约了可观的用电费用；定期举办瑜伽班、火警演习、爱心捐血、花灯换像等租户活动，拉近了与客户之间的距离；工程人员入室维修，随身带鞋套，出入随手带垃圾……

 

租户香港上市公司罗马集团的职员郑志慧曾这样赞扬道：“我参加了华润大厦举办的很多租户活动，像咖啡拉花班、瑜伽班等，感受到了每位工作人员的真诚与用心。和其它办公楼完全不同，在这里随时随地都能找到可以帮助我的服务人员”。

 

正是透过这种无微不至的服务精神，华润物业的租金水平、客户满意度、出租率都遥遥领先竞争对手，成为香港写字楼行业的标杆企业。

 

服务提升，永无止境。只有不断创新发展，才能给客户带来惊喜的体验价值。2013年华润物业又提出了“写字楼酒店化”创新管理理念，推出了Easy Service和“五心”服务，建立了530余项服务标准、60余项服务流程，将写字楼酒店化管理理念固化成可复制、推广的标准体系模板,不断提高客户满意度。服务水平的进一步提升为华润物业带来了显著的经营成效。在过去近七年中，华润大厦整体收入、平均租金水平屡创新高，并不断扩大了与周边竞争对手的竞争优势。

 

2016年4月，按照集团战略部署，中艺零售被并入华润物业，这使华润物业在香港的战略布局更加完善。中艺零售自在香港创立至今已半个世纪。1959年，中艺品牌在中国外贸及其在香港的代理机构支持下，由一群香港知名商人筹备成立，并在香港开设首间店铺，主要经营中国书画、玉石、雕刻和刺绣等工艺品，推广和弘扬中国传统文化。1966年，随着中国外贸形势的发展变化，华润集团开始主导中艺业务。1976年，中艺被委托为中国工艺品在香港的总代理，使中艺品牌的业务趋于多元化。1984年，中艺成为华润集团旗下在香港的主要零售企业之一。1995年，中艺设计开发自有品牌“天工阁”，主要经营款式独特、品质优良的高端中式服装。1997年10月，中艺重组并注入华润创业。经过60年的变革和发展，如今中艺已成为华润物业有限公司旗下经营高端华夏艺术品及服装的优质品牌及零售商，主营高端珠宝首饰、工艺礼品及中式服装三大板块业务，致力于传承和推广中国传统文化艺术精粹。

 

目前中艺在香港设有四间分店、在内地设有三间分店，分别位于商务中心区湾仔华润大厦及湾景中心、金钟太古广场、金融中心区中环德辅道中、深圳罗湖万象城商场、深圳湾万象城商场及广州太古汇商场。

 

香港华润大厦，连同中艺零售、香港木棉花酒店及公寓、BC座住宅、湾景中心商铺、香港瑞吉酒店、山顶豪宅等物业，共同构成了集团在香港物业投资的核心物业资产，可出租面积达117万平方呎。2017年集团提出了“重塑香港业务”的发展战略，未来还将加大对香港民生产业的关注力度，进一步加大在香港的投资。

 

商业物业设计、建造和运营是华润物业“提供优质服务，共创美好生活”企业使命的基石。可以预见，华润物业还将一如既往为香港的繁荣稳定贡献更大的力量。

 

挺进内地

 

华润木棉花酒店创立于2002年，被业内公认为中国精品酒店的引领者。加入WTO后，中国经济快速发展，高端酒店需求激增。十余年间，木棉花酒店携手姊妹品牌米兰花相继绽放于深圳、白洋淀、广州、无锡、北京、香港、徐州、惠州小径湾、井冈山和聊城东阿；2002年，第一家木棉花精品酒店于深圳罗湖开业；2003年，第一家米兰花精品酒店于广州开业……2012年，深圳湾木棉花开业，2016年小径湾木棉花开业，2017年井冈山米兰花开业。一系列酒店的盛开用个性化的服务和温馨的人文环境重新定义了时尚商务酒店。

 

木棉花酒店在发展过程中取得了骄人的业绩，但也曾遇到过挫折和艰难。2014年，按照集团要求，华润物业接手了面临亏损的木棉花酒店，成立了木棉花酒店事业部。木棉花酒店事业部通过有针对性地开展市场营销和成本管控等措施，在全体员工的努力与付出下，最终实现了整体经营业绩三年翻两番的目标。其中坐落于深圳湾体育馆西侧的深圳湾木棉花酒店，以优质的产品和服务成为深圳湾超级总部星级酒店的标杆，其入住率、平均房价、REVPAR可与同区的国际五星级酒店凯宾斯基相媲美，同时，深圳湾木棉花酒店的EBITDA率、GOP率、客房成本率、餐饮成本率、能源费用率等核心营运指标均超过行业五星级酒店的平均水平。

 

在取得骄人业绩的同时，木棉花酒店不忘积极履行社会责任，助力帮扶乡村精准扶贫。2017年，井冈山米兰花酒店作为井冈山华润希望小镇的配套精品酒店正式开业。井冈山米兰花酒店以酒店经营为龙头，以润农合作社为平台，帮扶村民们发展民宿、农家乐等乡村旅游产业，带动村民脱贫致富。2018年井冈山米兰花又通过接手希望小镇物业管理，创立了“酒店+民宿+小镇管理”的现代新农村创新运营管理模式。

 

此外，在科技创新上，木棉花酒店也从未止步，2018年启动的“Smart Hotel”项目为酒店运营带来了全新的发展理念和思路。2018年10月，罗湖木棉花酒店完成智慧化改造升级,融入健康、智能、科技等元素,成为深圳第一家科技智慧型时尚酒店；2018年底，惠州小径湾木棉花酒店管理正式启用智能化系统，所有这一切再次引领了酒店行业的管理和服务升级。

 

酒店业务管理与拓展高端珠宝首饰和服装及工艺品零售是华润物业的两大重要业务，构成了华润物业拓展内地的双轮引擎。

 

进军东南亚

 

在上世纪八九十年代，外贸体制改革给华润带来了机遇与挑战。华润集团根据外部环境的变化，开始由贸易向实业转型，开启了第一次国际化的尝试，在美国、欧洲、日本、中东、非洲、东南亚等地积极开展海外业务和投资。

 

当时泰国经济发展迅猛，有亚洲第五小龙之称，华润决意进军泰国。1989年，华润集团与泰国明泰集团及其他股东一起合资成立了泰国长春置地有限公司，开始投资泰国房地产业务。由于泰方控股股东在项目开发、融资上的能力和经验不足，项目迟迟未能上马，长春置地因沉重的财务负担处于关闭边缘。1992年年中，泰国政府放宽了曼谷市中心土地开发的容积率，这一政策有利于项目开发的利润回报。因此，华润集团更加积极地参与项目开发，与当地合作伙伴一起兴建了曼谷新地标——“长春广场”。泰国长春广场成为华润九十年代在海外投资的最大房地产开发项目，是华润集团第一个集高端写字楼、酒店、商场和住宅公寓为一体，具备国际一流水准的都市综合体项目，也是曼谷市中心著名的商业都市综合体。

 

2002年1月10日，时任泰国总理、中国驻泰国大使和华润集团领导为“长春广场”第三栋写字楼“华润大厦”揭幕；2003年8月，泰国王室第一公主为Conrad酒店开业剪彩，宣告“长春广场”的正式全面投入运营。这个都市综合体项目自诞生之日起就成为了曼谷的地标性国际商务中心。

 

长春广场的建设耗时九年，中间经历了亚洲金融风暴的洗礼，当时泰铢大幅贬值，金融系统处于崩溃边缘，许多承建商先后破产。针对这个项目是否值得继续投资，当时华润内部有过相当激烈的争论。在集团其他海外业务陆续结束之际，集团领导仍然看好泰国的经济前景，坚持继续投资泰国长春广场项目，使之成为泰国首都公认的地标性建筑，并以高端的多功能物业组合，服务国际一流企业及高档商务客人。

 

长春广场总建筑面积达38.9万平方米，地面建筑包括华润大厦、资本大厦和明泰大厦三座甲级写字楼，Conrad酒店和酒店式服务公寓（由希尔顿酒店管理集团管理）、住宅公寓楼和零售商场。这种都市综合体的经营业态，在泰国很受欢迎，商业、办公、居住、酒店、餐饮等城市功能在空间上组合后，形成了一种互补协同关系，提升了各业态物业的市场竞争力。

 

泰国长春广场是当时最先进的商业模式，这种成功经验后来还被移植到了华润万象城的设计规划中。泰国长春广场项目是集团在海外投资成功的经典案例，也是今天集团国际化业务的桥头堡，为集团积累了重要的国际化经验。

 

在总结回顾集团在泰国开展国际化业务的经验时，现任公司总经理包燕飞如此道来：集团泰国地产业务的成功主要得益于集团领导顶层设计的前瞻性、高举高打的项目定位、投资运营团队对投资所在国较深入的国别研究，以及持续关注政治风险；同时，我们的产品和服务具有创新先发优势，并能引领市场进步；此外，我们高度重视、尊重当地法规和文化，积极融入当地社会，并努力实现localization，员工本地化率高达96%，并建立了一流的国际化人才团队。

 

为了进一步发挥泰国长春置地的团队优势和在东南亚投资营运的经验，助力集团国际化特别是在东南亚业务的开拓和发展，集团傅育宁董事长2016年在曼谷调研期间，要求泰国长春置地承担起集团东南亚区域业务发展代表处的职能。2016年11月23日，集团正式发文宣布成立东南亚区域发展代表处，由泰国长春置地有限公司履行华润集团东南亚区域发展代表处的职能，负责统筹、协调、推动集团在东南亚区域的项目投资和业务拓展。

 

自2013年习近平主席提出建设“一带一路”的合作倡议以来，华润集团积极响应国家号召，傅育宁董事长曾高屋建瓴地总结道：“一带一路”倡议的提出，恰好为香港的发展提供了一个新契机。华润作为在港中资龙头企业，既是国民经济建设的积极参与者，又是国企改革的先行者，在“一带一路”倡议的引领下，无论是出于企业自身发展的需要，还是出于繁荣香港和内地经济发展的需求，我们都应积极参与其中，扮演重要的角色。

 

自东南亚代表处成立以来，已编制完成几十份国别及行业研究报告，涉及东南亚的11个国家17个行业，同时积极推动集团各业务单元与东南亚潜在合作伙伴建立联系，包括：华润健康与曼谷最大医疗集团BDMS以及曼谷最高端的康民医院，华润啤酒与缅甸生产啤酒牌照持有财团，华润置地与在泰国北柳、芭提雅、罗勇以及在马来西亚的商业地产项目、医疗养老及康养项目的合作伙伴，以及助力华润电力在曼谷、宋卡等地寻找绿色能源项目、太平洋咖啡在泰国的国际化项目等。

 

为了更好地应对政局、营商环境、货币汇率风险、产业配套等问题带来的挑战，东南亚代表处还致力于与投资国的当地政府机构和部门建立良好的政商关系，与当地的行业协会、商业协会等机构建立良好的民间联系，持续扩大集团在东南亚知名度及影响力。

 

2017年8月，集团傅育宁董事长陪同香港特别行政区行政长官林郑月娥赴泰国，出席湄公河五国商业领袖论坛、港泰新一代行业领袖论坛等活动，并出席了泰国副总理颂奇举行的欢迎晚宴。傅董在泰期间听取集团东南亚区域代表处工作汇报时指出：泰国地理位置优越、发展潜力大，是华润开拓东南亚市场的重要基地。

 

泰国长春置地事业部和东南亚区域发展代表处也将立足基地积极助力集团各业务单元，为集团在东南亚各国的投资和发展,开拓更广阔的空间。

 

集团傅育宁董事长曾引用《狮子山下》的歌词，表达华润与香港的渊源和共同发展的决心：“理想一起去追,同舟人誓相随,无畏更无惧,同处海角天边,携手踏平崎岖,我们一起用艰辛努力，写下那不朽香江传奇。”华润物业就是这样一个小小的传奇，由香港一个单一的物业管理公司发展成为包括商业物业设计、建造和运营，酒店业务管理与拓展，高端珠宝首饰和服装及工艺品零售，以及海外投资管理等业务的综合型企业，从海角天边,一路踏平崎岖，让狮子山下的华夏情缘牵动中国和东南亚的商业舞台。

 

（储松竹 撰稿）