房地产是国民经济的重要支柱产业，而人口又是决定房地产市场规模及结构的重要因素，人口的增长规模、年龄结构和地域结构影响着房地产市场的发展趋势。对华润的房地产业务而言，人口政策的调整带来的不仅是新的发展机遇，更是新的挑战。

全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策、积极开展应对人口老龄化行动、深化户籍制度改革、渐进式延迟退休年龄……随着国家“十三五”规划的出台，一系列促进和完善人口发展的战略思路浮出水面。人口政策在“十三五”期间作出重大调整，在不久的将来对中国的人口规模、结构以及社会经济发展将产生深远影响。

房地产是国民经济的重要支柱产业，而人口又是决定房地产市场规模及结构的重要因素，人口的增长规模、年龄结构和地域结构影响着房地产市场的发展趋势。对华润的房地产业务而言，人口政策的调整带来的不仅是新的发展机遇，更是新的挑战。

“全面二孩”政策多重利好房地产行业发展

显而易见，“全面二孩”政策将启动楼市中长期需求。从需求角度看，25-44 岁人口为我国的购房主力。相关数据显示，在严格实行计划生育政策30年后，我国25-44 岁人口在总人口中的占比从2003 年的34.36%下降至2014 年的32.47%。适龄购房人口的减少，必将导致未来楼市需求萎缩。

从另一个方面来说，“全面二孩”政策将促进我国人口均衡发展，有利于房地产市场的持续发展。CRIC的测算显示，到2028年，得益于全面二孩政策的全国新增人口约在9000-9200万之间，年均700万人左右，相当于每年新增住房需求1.4亿平米（人均20平米计算），对中长期住房需求具有积极的意义。

“全面二孩”还将推动住房需求从“刚需”向“改善”转变。目前，中国存量房市场已经实现户均一套房的供给基数。按照国际经验，当人均住房套数达到0.3-0.35 套（按三口之家计算接近户均一套房）时住房开发建设量将达到顶峰，首置、刚需将不再增加，改善性需求将会逐步增加。

“全面二孩”政策实施后，城镇居民家庭结构将会发生变化，四口之家的数量将逐渐增多。家庭人口的增长将导致住房需求结构发生变化，原来三口之家的居住需求一般两房即可，二孩后住房需求至少三房甚至四房，有利于大户型产品的库存去化。

此外，“全面二孩”政策实施后，学龄儿童的增加将使学位房更受追捧，学位房的价值将得到进一步的提升。二孩家庭购置一套学位房可以解决两个学位，购买意愿更为强烈。

在产品户型的功能设计方面，二孩家庭对住宅功能性要求更高，比如对户型功能设计应考虑更大的公共活动空间，考虑父母或保姆居住的空间，考虑更多的储藏功能等等。不同的家庭需求更是差异化、多样化，对未来的产品研发能力提出了更高的要求。

与此同时，“全面二孩”还将推动儿童消费市场。近年来，我国儿童消费市场持续增长。2013年儿童消费需求规模达2.2万亿元，占家庭总收入的11%，预计到2020年儿童消费需求将扩大至6万亿元。儿童业态逐渐成为各大购物中心的标配，且占比在不断加大，被称为商场的“客流发动机”。每个儿童背后就是整个家庭的消费，儿童业态可增强购物中心的体验性，增强竞争力，改善购物中心经营业绩增速下滑的局面。

户籍制度改革政策利好楼市长期稳定发展

“十三五”期间，我国将持续推进以“人”为核心的新型城镇化建设。在城镇化由“速度型”向“质量型”转变的过程中，提高户籍人口城镇化率成为未来五年城镇化的核心目标。目前，我国城镇化水平按照常住人口计算已经达到了54.7%，而按照户籍人口还不到37%，还有相当大的增长空间。同时，人口从农业转向非农产业，改善资源配置是经济增长的重要源泉，所带来的改革红利将成为提升中国经济潜在的主力因素，若户改充分成功将可以提升国民经济1-2%的潜在增长率。

对房地产而言，户籍改革有利于人口的自由流动。高盛的研究表明，人口迁移和人口结构一直是推动中国房地产市场快速发展的决定性因素，其中前者的影响甚至占到了70%。“十三五”期间，通过落实户籍制度改革、促进农业转移人口市民化是拉动城镇住房消费的一个重要方向，本质上是一个对房地产行业的长期政策扶持。专家预计未来五年约有一亿人在城镇落户，所产生的住房需求将利好楼市长期稳定发展。

应对“老龄化”为“医养结合”式养老地产带来发展契机

 

人口老龄化是世界各国普遍面临的难题。目前，中国已进入老龄人口快速增长阶段。根据联合国人口署预测，中国的老年人口将以每年800万人的速度增长，2015年65岁以上老年人口数量将达到2亿，约占总人口的13.5%，到2050年，老年人口约为4.3亿人，占比将达到30.8%，其中80岁以上的老年人口将超过1亿人。

老龄化导致我国人口结构更为严峻，人口红利消失将对国民经济发展产生不利影响。2013年我国劳动力人口绝对数量首次出现下降，而这种趋势将成为一种常态。在不久的将来，我们面临的一大问题就是劳动力短缺，而不是劳动力过剩。“全面二孩”政策意在优化人口结构，缓解老龄化日益严峻的局面，但短期内难以收到立竿见影的效果。因此，渐进式的延迟退休年龄成为我们应对老龄化问题的重要手段。

人口老龄化催生的另一社会问题即是养老需求。随着上世纪50、60年代婴儿潮一代相继步入老龄阶段，养老问题将集中爆发，为养老设施和服务行业带来巨大发展机遇。国务院养老产业顶层规划中提到，至2020年末全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40 张（比当前水平增加一倍），预计2050年中国新增社会养老床位的潜在需求约为 390-520 万张。但目前我国仍存在社会养老资源匮乏、养老基金不足（延迟退休也与此有关）等问题，“421”家庭背负着沉重的养老压力。现行的家庭养老模式下，医疗和养老相对割裂，社区里不方便就医而一些医疗资源又不能辐射到社区。对此，2013年卫生部出台的《关于促进健康服务业发展的若干意见》中指出：要“推进医疗机构和养老机构加强合作，支持有条件的养老机构设置医疗机构”。“医养结合”思路的提出为未来养老产业的发展创造了条件，专业养老地产将迎来需求快速增长期。

华润置地布局未来的新机遇

 

可以想见，人口政策的调整将对我国未来的人口规模及结构产生正面影响，为房地产的库存去化及持续发展带来新的机遇。华润置地不会错失发展机会，更不会盲目乐观而无视面临的困难和挑战，未来将从六个方面予以重点考虑。从“单独二孩”政策效果来看，许多夫妻没有选择生二胎，因此“全面二孩”政策的推行，须密切关注政策实施效果，对四口之家数量的预期不可过高；家庭人口增加，对三房、四房产品有改善性需求，但须加强产品的功能性研究以及关注城市家庭的购买能力，控制总价；新生婴儿的增加，名校学位房将更紧俏，因此投资名校学位土地时可以给予更高溢价，同时应将名校配置积极引入到项目中，布局教育地产；购物中心配置儿童业态，已是业内普遍做法，在供过于求及同质化的竞争环境下，未来应关注儿童业态的创新，提升竞争力；户籍制度改革虽然将增加城市户籍人口，但须同时关注城市常驻人口的变化，只有有产业支撑的人口流入型城市或城区，才有较好的投资价值；未来30年老年人口将快速增长，对养老地产有巨大的需求，但目前养老地产还处于初级发展阶段，盈利模式不清，前期进入养老业务的企业基本上都是亏损的。因此，面对未来巨大的商机，应积极布局和探索养老地产，积累经验，培育养老服务能力，但应控制好发展节奏，同时研究社区养老、医养结合养老及旅居养老等细分市场的需求和特点。

华润置地高度重视人口变化对房地产行业的影响，已积极开展对城市人口变化趋势的研究及预测，并结合城市经济发展、土地供应及同行竞争情况，及时调整资源配置方向和经营策略。审时度势，创新发展，华润置地将努力实现“十三五”期间经营规模和业绩的稳定增长。