秦淮河畔的乐居生活

古城中的秦淮河。

中国千余座城市里,名称后缀为“京”字的,只有南北两京,别无分号。南京有19个别称,大多数现在是市辖区的名字,秦淮、白下、建邺、江宁……,这种命名方式,总能让人不由自主地回顾这座城市长达2500年的建城史。

夫子庙内文人雅士依旧饮酒赋诗,秦淮河上龙舟画舫依旧自在游弋,而那蜿蜒盘桓在钟灵毓秀的山水之间的古城墙,积淀了太多的历史与故事,也承载着太多的情感与记忆。如今,城墙内外的风景又以一种新的方式在人们记忆里延续。

街坊巷里的生意门道

从中华门逆时针沿着城墙走,一路穿过雨花门、太平门、玄武门,华润苏果的LOGO在这“里十三、外十八”的“名门”里,显得格外醒目。城门与市内大街贯连,街道纵横交织,华润苏果的店铺沿着井然的街道,从城门一直延伸到街道深处,网巾市、仓巷、羊皮巷、止马营、明瓦廊……,这些古老的工商肆市也由于苏果店铺的开设而焕发出新的生机。至于夫子庙、沈举人巷、探花楼、平江府、评事街等富有秦淮韵味的去处,也时时可见苏果的身影,更别说莫愁湖、九华山、乌龙潭、朝天宫这样的景点了。

2004年6月,华润控股苏果85%股权。

这间脱胎于江苏省果品食杂总公司的连锁超市,1996年在南京凤台南路楼子巷开出第一家店的时候,或许根本没有想到自己日后将会如此深入地与这个城市的生活水乳交融。

苏果门店数量之多、分布之广着实令人惊异,仅城区就有近400家便利店、90家社区店、80家标准超市、30多家购物广场。以至于有外乡人到苏果谋职,问及应聘原因,对方笃定能把超市开得如此密集而红火,这个“东家”一定“身怀绝技”。

漫步秦淮故里,在品味那些或古老、或传奇、或现代的南京地方文化之余,也不难从苏果的选址布点看出一点营销战略的玄妙之处,其在零售行业所向披靡的门道就蕴藏在这里面。

2013年11月7日,苏果马群新街购物广场迎来开业,此店可覆盖整个马群区域的消费群,同时填补该商圈综合型超市的空白。

在进入大道古街、工商肆市、名胜景区、社区公园、工厂学校等地的同时,苏果将自己的店铺形态细分为六种之多:上万平方米的购物广场有近两万种商品,可满足顾客的一站式购物需求;几千平方米的社区店方便居民在方圆百米随意采购家庭日常生活用品;几百平方米的标超店以生鲜熟食带动人气,为双职工家庭提供了便利;百余平方米的“好的”便利店24小时满足消费者即时性需要。此外还有平价店和传统食品超市。

1996年苏果将生鲜果蔬引入超市,开创超市行业之先河。

以多业态模式创新为基础,苏果炮制出独家的“蜂窝战略”——通过在重要商区设立网点,环绕大型店开设标超店,再环绕标超店开设便利店,不同业态形成蜂窝般的店铺格局,通过发挥不同的功能产生集群效应,迅速抢占市场领先地位,强化苏果的品牌影响。蜂窝式围剿外资大卖场一战,正是苏果人津津乐道的“著名”战役之一。

苏果生活超市以强化生鲜品类经营形成新的竞争优势。

2004年底,中国零售业全面对外开放,外资和本土超市之间的界限取消,享受同等商业待遇。南京当时已经有沃尔玛、麦德龙、家乐福、金润发、好又多等外资零售超市进驻。为了抢占本地有限的市场资源,这些外资超市不惜采取千种商品亏本销售等手段展开竞争,大打价格战争抢客源。针对这些外资大卖场分区域的进攻,苏果分为三层战略商圈应战。与外资卖场面对面竞争的门店,采取增加会员价商品的策略抢占市场;外资卖场附近的标超店则采取错位经营,集中局部品种优势与外资卖场某品类展开竞争;没有竞争对手的各业态门店,全力强化品类管理以获得前两个商圈不能获得的经营利润。通过多业态“组合拳”谋略、梯度推进战略和区域密集布点深入社区、加盟直营双轮驱动,苏果成功抬高了外资竞争对手进入的门槛,牢牢稳住了南京市场的半壁江山。

“好的”便利店全天候贴近百姓生活,可在店内买到盒饭等三餐食物。

当然,“蜂窝战略”只是苏果的竞争战术之一,苏果CEO马嘉樑认为,竞争是推动市场经济发展的原动力,提高竞争力是企业的必然追求,而铸就独特的核心竞争力,则是相对长久地保持企业竞争优势的唯一手段。正如当年他一手推动苏果从果品食杂批发商转变为零售超市,用“萝卜青菜”打败本土第一的华诚超市一样,近年来,面对电商的猛烈冲击,他带领团队回归“超市制造”以重塑竞争优势,并以区域渗透扩张的方式,稳扎稳打地将苏果的生意从南京发展到周边城市,加入华润后,更加快了全国布局的步伐,将华润苏果的LOGO拓展到省外更多地区。2014年,苏果的全国网点总数已达2109家,覆盖苏皖鄂鲁豫冀6个省份,员工总数10万人,年销售规模335亿元,是江苏当之无愧的连锁超市“老大”。

老城区树起新地标

有着厚重文化底蕴和上佳区位优势的南京,综合实力一直保持着较强的增长势头。但近年来,南京在城市规划、市区建设、居住环境等方面的发展并不具备明显优势,以至于一段时间里,周边的苏州、无锡等城市大有赶超之势。如何稳固“辐射长三角、带动中西部发展”的门户城市的地位,是南京近年来的发展大计。

北起汉中门大街,南至应天大街,西起燕山路,东至云锦路、湖西街一线约2.5平方公里的地界,是近年来政府推动打造的江东中央活动区。随着城市重心的不断西移,新江东已成为继“中华第一商圈”新街口之后,河西新城的重要增长极。

2010年11月,华润置地管控指导下发,南京成为置地江苏大区的重点布局城市。华润悦府作为南京公司的第一个项目,鼎踞江东核心区位,距离金鹰天地广场、河西万达广场等商业巨擘,均在数公里之内。

作为“高品质”的延续,南京公司对悦府项目匠心独运,力求做到“精致了无痕”。漫步在悦府的法式皇家园林景观步道上,你看不到一块地砖,因为为了凸显项目整体的品质感,步道均采用石材且严格按照设计要求进行拼接;架空层特别开辟出老人、儿童活动区域,并依托风环境、声环境报告科学设计,保证通风良好,每个活动区域的尺寸并非凭空规划,而是根据小区住户的总数以及老人儿童的比例,经过精准计算,设置了200-500平米的弹性面积,确保每个人有足够的活动空间和玩乐设备;卡尔管家服务体系让住户365天都能享受全天候管家式服务……

华润置地南京公司的第一个住宅项目--南京悦府。

在老南京眼中,过去的江东门是脏乱差的棚户区。随着河西重点打造新江东板块的全新规划,金鹰、万达、华润等重量级品牌的进驻,这个昔日的城中村越来越具备现代商业中心的气质。

核心地段加上楼盘卓越的品质,华润悦府一经推出便成为南京高档住宅的先锋,尽管售价高出周边楼盘,但还是引发了签约热潮。2013年,凭借26.5亿的签约额,悦府项目一举夺取南京豪宅市场的领先地位。

谈判交锋、抢赶工期……,项目开发过程的艰辛自不待言,但最终的成功让南京公司苦尽甘来。悦府项目让南京市看到了华润的价值和诚意。华润的到来,不仅提升了当地的土地价值,更引领了一种高尚的生活方式,促进了新江东的商业繁荣。一如华润置地一贯的宗旨“品质给城市更多改变”。

南京悦府的步道均采用石材且严格按照设计要求进行拼接。

相较纯住宅的悦府,位于江北的华润国际社区综合体项目的开发过程则复杂艰辛得多。

这是因为华润进入南京商业地产的时间较晚,彼时南京早已有了定位于高端商业的综合购物中心——新街口德基广场,其以突破66个亿的单体销售额超过上海恒隆,仅次于北京新光天地,居中国第二位,在南京市民心目中有着不可撼动的地位。华润如何脱颖而出,后来居上?挑战不可谓不大。

何况放眼江苏,打造真正等级和体量意义上的万象系列商业,只有南京的综合条件可担此重任。因此,做好第一个综合体项目,南京团队志在必行。

南京是个商业条件不错的城市,为了寻得合适的地块,早在2011年到2012年间,置地南京团队就对整个城市的地铁规划进行了反复研究,将双地铁交汇点跑了个遍,逐一考察,并形成详细的调研材料。那时,他们便敏锐地察觉到江北新城蕴藏的巨大潜力和发展空间,预计此地将成为未来十年南京扩张的主要发力点。因此,他们将公司在南京的第一个、也是江苏最重要的一个都市综合体项目定位在了江北新区浦口新城。

华润置地南京公司的第一个都市综合体项目--华润国际社区。

从2011年开始接洽,到2013年高峰谈判,再到2014年6月签约拿地、2015年5月推出1期住宅,开发过程曲折漫长而又环环紧扣。

事实证明,置地团队的眼光是精准的。2015年,“全面启动江北新区开发建设,力争将其上升为国家级新区”成为了南京市政府工作报告的头条。这个具备着南京其他区域所无法比拟的高起点规划——市级中心规划,5年900亿元的城建投入规模,商业、医疗、教育全体系配套打造……,预示着该地区未来前景无可限量。

可以想见,五年后,置地团队将携旗下约40万方高端商业办公综合体,为南京打造约70万方的高端生活社区,起航南京商业地产新的地标。

从2005年进入无锡、以太湖国际社区一炮而红开始,十年间,华润置地江苏大区进入的城市从一个扩展到9个,项目从一个发展到26个(20个住宅、6个商业项目),销售额从3个亿飙升至一百多个亿,员工队伍从60人成长为千余人。在眼下以及未来的一段时间里,江苏大区将继续以“深耕南京市场,战略性进入苏州、无锡、徐州,策略性获取资源”为发展战略,以“5M”和精益管理为管理思路,悉心制定“十三五”规划,为所到之处带来更多改变。


【本刊 喻丰执笔】

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